CCCom Dolores, 14/05/2013, 92097, B. M. N. c/ INMOBILIARIA MADARIAGA S.A.C.I. y/u otro s/ USUCAPION.
CUESTIONES
1) ¿Es justa la sentencia apelada?
2) ¿Qué corresponde decidir?
VOTACION
A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR HANKOVITS DIJO:
I. Contra la sentencia de fojas 189/192 deduce recurso de apelación la parte actora a fojas 193 quien expresa sus agravios a fojas 218/230. Corrido el traslado de ley, dictada la providencia de “autos para sentenciar” a fojas 233 y practicado el sorteo de rigor de fojas 234, quedó la causa en estado de ser revisada por esta Alzada -artículo 263, CPCC-.
A través de dicho pronunciamiento, la "iudex a quo" desestimó la demanda promovida por no haberse acreditado los actos materiales invocados a fojas 65/71 durante el plazo legal de veinte años que exige la normativa que rige la materia en estudio, con costas. Para así resolver consideró, luego del análisis de los elementos probatorios aportados, que no eran suficientes para otorgar el dominio del inmueble objeto de la litis al actor, concluyendo en que el fallo no puede basarse exclusivamente en la prueba testimonial y que la accesión de posesiones alegada no se acreditó.
De ello se agravia la recurrente. Manifiesta que del juego armónico de la prueba -en especial la testimonial, documental y reconocimiento judicial-, surge demostrada la posesión invocada por el plazo legal exigido sin turbación de ninguna naturaleza por parte del titular dominial ni de terceros. Alega que los testimonios rendidos resultan concordantes entre sí al relatar los actos posesorios que la actora realiza desde hace más de veinte años. Por otra parte, refiere al reconocimiento judicial que arroja la existencia de construcciones como así también el hecho de que la actora vive allí, y a la valoración de la rebeldía del demandado.
II. Analizado lo actuado y los agravios traídos, advierto que el recurso no puede prosperar.
Se dedujo aquí una acción tendiente a que se declare judicialmente adquirida por prescripción, la propiedad del inmueble identificado catastralmente como Circunscripción I, Sección A, Parcela 3 a; Partida Inmobiliaria 2726 de la localidad de General Madariaga.
Este proceso se rige por la Ley 14159 en su redacción actual conforme al Decreto-Ley 5756/58, reeditado en el artículo 679 del CPCC y las disposiciones de los artículos 4015 y 4016 del Código Civil, modificado por la Ley 17711.
Quien ha poseído un inmueble con ánimo de dueño y detentando la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida adquiere el dominio por prescripción al cumplirse el plazo de veinte años. No es necesario para ello tener título ni buena fe (artículos 4015, 4016 Código Civil). A su vez, para la procedencia de esta acción es menester y esencial que se justifique la existencia del "corpus" y "del animus domini".
Con relación a ello, Augusto M. Morello en su obra "El Proceso de Usucapión" expresa: "debe señalarse que a estar al artículo 2384 del CC, son actos posesorios del inmueble ... su cultivo, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ella se haga y en general su ocupación de cualquier modo que tenga", de ahí entonces que la carga de la prueba tendrá que ceñirla el poseyente actor a probar tales actos posesorios continuos, de treinta años -hoy veinte-, demostrativos de que en forma pública y continuada ha observado ostensiblemente un comportamiento activo (jurídica y económicamente) respecto del bien.
En el "sub examine", y a los fines de revisar la valoración de la prueba, es menester perfilar además la figura conocida como “accesión de posesiones”. Ello por la forma en que la actora plantea los hechos en su escrito postulatorio (fojas 65/71), en donde alega que le fueron cedidos los derechos posesorios sobre el inmueble en los años 2005 y 2006 (fojas 66), conforme los instrumentos privados de “cesión de derechos y acciones posesorios” obrantes a fojas 8/10 -a los que luego me referiré-.
La figura de las llamadas "accesiones de posesiones" que son distintas y separables entre sí, se caracteriza en que el anterior traspasa a un tercero, a título singular los derechos y ventajas emergentes del estado de hecho de su posesión y así, mediante la accesión el segundo puede completar el plazo legalmente requerido para la prescripción adquisitiva a su favor (artículos 2475 y su nota, 3262 a 3265 y 4005 y su nota del CC).
En razón de ello, se habrá de tener en consideración la prueba que hace al derecho de la aquí usucapiente -MNB- y la que hace a la posesión que realizaran a su tiempo los cedentes, para considerar si se encuentran cumplimentados los recaudos necesarios con la modalidad antes descripta.
Es necesario aquí dejar sentado que la apreciación de la prueba debe ser realizada de modo estricto, dadas las razones de orden público que se encuentran comprometidas, se trata de un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir, los cuales deben ser lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía correspondiente los derechos que le han sido desconocidos (CSJN, 07/09/1993, ED 159-233).
III. Teniendo ello en consideración, advierto que con la prueba producida no se ha logrado demostrar la posesión alegada.
Afirma la actora que le fueron cedidos los derechos y acciones posesorios sobre el inmueble de marras mediante la celebración de los instrumentos que fueron acompañados a fojas 8/9 vuelta; uno de fecha 25 de julio de 2005 que le realizara a su favor su abuelo SB y otra del 05 de septiembre de 2006 realizada a su favor por parte de la Asociación Atlética Madariaguense. Que tales cedentes habrían adquirido el inmueble en el año 1980 conforme los boletos de compraventa de fojas 4/7, con lo cual obtendría -a su entender- la veinteava parte de la posesión del bien.
Sin embargo, ello no es así, en tanto la documentación aportada carece de valor e incidencia probatoria.
Como dije, a fojas 8 vuelta fue acompañada cesión de derechos y acciones posesorios de fecha 25 de julio de 2005 en la cual el señor SB habría cedido a su nieta NB, y a fojas 9 vuelta, observo la otra celebrada entre la actora y la Asociación Madariaguense mencionada.
Sin embargo, no poseen valor frente a terceros en su calidad de instrumentos privados, por lo cual no tienen ninguna incidencia jurídica pues carecen de fecha cierta (artículo 1035 del Código Civil) o de certificación de firmas por un escribano público; no obstante la certificación de firmas por parte del secretario del Juzgado de Paz en una de ellas (fojas 9/10), que no equivale a los supuestos que establecen los incisos 1 y 2 del artículo 1035 del CC.
Sin perjuicio de ello, también carecen de valor frente a terceros por carecer de fecha cierta en su calidad de instrumentos privados los boletos de compraventa de fojas 4/5 y de fojas 6/7 -ambos celebrados en 1980, que darían cuenta de las compraventas realizadas por los cedentes -SB y Asociación Atlética Madariaguense- (artículo 1035 del Código Civil).
En tal sendero, ha expresado el Superior Tribunal que “los contratos -aun después de reconocidos- no prueban contra terceros la verdad de la fecha expresada en ellos (artículo 1034, CC), de lo que se desprende que sólo pueden oponerse a los terceros a partir de la adquisición de fecha cierta, lo que sólo ocurre en los casos del artículo 1035 del Código Civil” (SCBA, AC 43665, sentencia del 13/08/1991; ED 145-466 - JA 1992-I, 769 - DJBA 142-233 - AyS 1991-II-758 - LL 1994-A, 478), lo que no ocurre en la especie.
Ahora bien, la actora por una lado invoca la cesión a su parte de los derechos y acciones posesorios sobre el bien en los años 2005 y 2006 alegando que fue recién allí cuando entró en posesión -pues hasta ese momento venían gozando de la misma sus cedentes- (ver fojas 219 vuelta de la expresión de agravios). Por otro lado alega que ha ejercido actos posesorios desde hace más de 20 años (mejoras y pago de impuestos), lo cual no sólo indica contradicción con sus mismos dichos sino que además ello resulta imposible jurídicamente.
Ello porque “dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden concurrir sobre la misma cosa” (artículo 2401, CC). Es la actora misma la que manifiesta que sus cedentes mantuvieron la posesión hasta los años 2005/2006, no resultando posible entonces alegar una posesión anterior, tal como lo hace.
Asimismo, de los testimonios de marras existen ciertas contradicciones que avalan lo que expongo. El testigo de fojas 172 indica que la actora vivió allí desde el año 2005 mientras que el de fojas 171 indican que lo hace desde que tenía dos años o desde el año 1979 o 1980 (fojas 173); el resto no especifica tal punto.
En cuanto a las mejoras realizadas, indican los testigos de fojas 171/172 y vuelta que “la que mejoró la casa fue N”, pero lo cierto es que no señalan en qué momento se habrían hecho. El de fojas 173 vuelta indica lo mismo, pero manifiesta que ello lo fue desde el año 1979 o 1980.
Por otra parte, atribuyen también las mejoras al abuelo de la actora respecto del cual no pudo acreditarse la cesión de la posesión, no pudiendo atribuirse los trabajos que él podría haber realizado allí a la accionante, por el solo hecho de ser su nieta, tal como quisiera hacer parecer la recurrente (artículo 24 de la Ley 14159 modificado por el Decreto-Ley 5756/1958 y 679 inciso 1 del Código Procesal Civil Comercial).
Sobre el pago del impuesto inmobiliario desde el año 1998 a 2006 (fojas 14/31) y el pago de las tasa municipales desde el año 1997 a 2008 (fojas 41/60), cabe decir que producida la reforma introducida por la Ley 5756/58, la acreditación del pago de los impuestos dejó de ser un requisito fundamental para la procedencia de la acción, puesto que en la actualidad dicho pago “será especialmente considerado” (artículo 24 inciso c de la Ley 14159), o sea que como elemento probatorio sigue teniendo importancia, pero no es decisivo para el éxito de la acción y mucho menos tratar de soportar sobre esa única prueba la decisión final del sentenciante (C1ªCiv. y Com. Mercedes, 18/04/1968, LL 131-407).
En este sentido, es dable inferir que el pago de los impuestos exterioriza el "animus domini", ya que es poco factible que alguien que se sienta poseedor del inmueble se allane a pagar contribuciones impuestas por el Estado, que no le traen un beneficio directo. Mas la presunción que nace del pago de impuestos no puede remontarse a una fecha anterior a los propios pagos, pues no interesa cuando debieron hacerse sino cuando se concretaron de modo efectivo (SCBA, 26/10/1976, DJBA 110-86).
El pago de los impuestos no constituye un acto posesorio, de modo que nada prueba con relación al corpus, aunque el usucapiente hubiese abonado los impuestos durante todo el lapso de posesión; si no está avalado por otras pruebas, carece de entidad suficiente para tener por demostrada dicha posesión.
En lo que respecta al reconocimiento judicial, si bien puede implicar constatación por parte del sentenciante de construcciones, mejoras, etc., en la época en que ella se realiza, nada acredita con respecto a la antigüedad de la posesión, a cuyo fin sin dudas debió ofrecer prueba pericial.
El reconocimiento judicial en el juicio de usucapión permite al juez tomar contacto personal y directo con la cosa, formar su propia convicción sobre la "realidad fáctica" o -como dice Alsina-, corroborar de "visu" ciertas pruebas y el conjunto de las producidas. Empero no le permite remontarse al tiempo de inicio de la posesión y menos aún, demostrar que ésta ha sido con los caracteres que marca la ley, los que han sido rememorados en la sentencia apelada (causa de este Tribunal número 87560, sentencia del 07/04/2009).
Quien alega un hecho debe probarlo y en el caso es al actor a quien corresponde demostrar que fue su empleador el responsable de los perjuicios sufridos que dieran origen al presente pleito (artículo 375 CPCC), y para ello debe ofrecer y producir toda la prueba posible tendiente a demostrar su verdad, que pone de manifiesto al relatar los hechos en su demanda.
En definitiva, al efectuar el balance necesario de los medios probatorios producidos, considero que es insuficiente para la acreditación pretendida (artículos 679 del CPCC y 24 de la Ley 14159).
IV. Se impone precisar aquí, en relación a la rebeldía del demandado, que en materia de derechos reales está comprometido el orden público y se vulneraría seriamente el interés superior de la sociedad, si se permitiera perder el dominio por la mera declaración de voluntad en tal sentido o del silencio del titular registral. De ahí entonces, que no tenga cabida aquiescente o el estado de contumacia (artículos 59, 60, 308, 354, 680, 681 y concordantes, CPCC; 21, 918, 919, ("argumento a contrario"), 2384, Código Civil).
Lo referido es la natural consecuencia de todo proceso por usucapión (artículos citados) en el cual la prueba adquiere una importancia trascendental, y cualquiera que sea la forma en que haya quedado trabada la litis, en ningún supuesto el actor queda liberado de la carga de probar los hechos en que se funda su pretensión.
En ningún supuesto el actor deberá ser relevado de la obligación de probar los hechos que dan virtualidad a la adquisición del dominio por prescripción; pues de no ser ello así, se podrían realizar verdaderas maniobras en perjuicio del propietario, quien podría estar expuesto a perder su dominio, sin siquiera enterarse de que ha sido demandado (ver Areán, Beatriz, “Juicio de Usucapión”, Editorial Hammurabi, 1992, página 282, apartado 317 y jurisprudencia allí citada).
V. Finalmente, los antecedentes de este Tribunal citados por el apelante, no resultan de aplicación al caso como considera, en tanto los elementos probatorios de dichas causas difieren con la presente.
Voto por la afirmativa.
LA SEÑORA JUEZA DOCTORA CANALE ADHIRIO AL VOTO PRECEDENTE POR SUS FUNDAMENTOS.
A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR HANKOVITS DIJO:
Conforme el resultado de la votación precedente, corresponde confirmar la sentencia apelada. Costas al recurrente (artículos 68, 260, 374, 375, 384, 385, 394, 424, 456, 679 y concordantes del CPCC; 2373, 2384, 3947, 4005, 4015, 4016 del Código Civil; 24, Ley 14159 y modificatorias).
Así lo voto.
LA SEÑORA JUEZA DOCTORA CANALE ADHIRIO AL VOTO PRECEDENTE POR SUS FUNDAMENTOS.
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en el Acuerdo que antecede, los que se tienen aquí por reproducidos, este Tribunal dispone confirmar la sentencia apelada. Costas al recurrente (artículos 68, 260, 266, 267, 374, 375, 384, 385, 394, 424, 456, 679 y concordantes del CPCC; 2373, 2384, 3947, 4005, 4015, 4016 del Código Civil; 24, Ley 14159 y modificatorias; artículo 15 Acuerdo 2514/92).
Regístrese. Notifíquese. Devuélvase.
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