CCCom Dolores, 27/12/2012, 91993, Juez CANALE (SD).
[...] el objeto del juicio de desalojo se limita a la desocupación del inmueble; estrictamente se persigue el reintegro de un bien, respecto de locatarios, tenedores precarios, intrusos o cualquier otro ocupante, cuya obligación de restituir sea exigible (artículo 676 del CPCC). Quedan excluidas de tal manera del ámbito del juicio de desalojo aquellas cuestiones que exceden el conflicto vinculado a la tenencia o uso de la cosa, debiendo recurrirse al juicio de conocimiento pleno pertinente con un amplio margen de debate.
En el caso que nos ocupa tenemos por un lado el tema de la legitimación que ha traido al debate el recurrente y por otro la rebeldía que contrapone a ello el apelado.
Sabido es que la norma sustantiva posibilita la comparecencia del rebelde en cualquier estado de la causa, sujeto a la condición de no retrogradar el proceso.
Asimismo prevé el supuesto en que el cese del estado de rebeldía ocurra fenecido el plazo para ofrecer prueba, habilitándose en tal caso la apertura de la causa a prueba si apelare la sentencia, en los términos del artículo 255 inciso 5a del CPCC (artículos 64 y 66 código citado).
Aquí, si bien las cédulas de notificación de demanda tuvieron resultado negativo y se realizó la segunda bajo responsabilidad de la parte, lo cierto es que cumplieron su cometido desde que el accionado se presentó, aún cuando al hacerlo de modo defectuoso tuvo como sanción el desglose de los respectivos escritos y la declaración de rebeldía, que consintió. Tenemos entonces que mediante este recurso intenta el demandado hacer valer sus derechos formulando los planteos referidos.
Sin perjuicio de lo dicho, dable es señalar que la situación descripta no implica sin más el progreso de la pretensión actora.
Ello asi en tanto, la mayoritaria corriente jurisprudencial actual, requiere siempre, aún en caso de rebeldía decretada, que el actor acredite aunque sea mínimamente los presupuestos de la acción. En efecto, nuestro órgano de Casación provincial sostiene que “siendo principio procesal insoslayable que las partes deben probar las circunstancias fácticas de las normas que invocaren como pretensión, defensa o excepción (artículo 375 CPCC), la incomparecencia de la demandada a juicio no exime a la parte actora de su obligación de acreditar su afirmación, ya que debe aportar a la causa los elementos de convicción que justifiquen la legitimidad de su reclamo (1) [...]. Asimismo ha decidido que “Una acción no prospera por el sólo hecho de comparecer al proceso y activarlo, sino -en un litigio asentado en hechos- por cumplir acabadamente con su prueba para lograr el convencimiento del juez. La rebeldía de la contraria no lo exime de evidenciar la justicia de su reclamo (2) [...].
En ese camino, habiendo cesado la situación de rebelde e interpuesto válidamente el recurso de apelación nada impide en este estado revisar lo actuado, y más aún cuando, se cuestiona la legitimación para accionar.Como lo señalé (3) [...], por constituir la legitimación un requisito esencial de la acción, su consideración debe realizarse aún de oficio, respondiendo a las facultades-deberes de los jueces y a fin de evitar futuras nulidades.
El juez debe analizar de oficio el tema que constituye una típica cuestión de derecho, pues la calidad de su titular para intervenir es necesaria para la validez del pronunciamiento.
En tal sentido el Superior Tribunal ha dicho que no se lesiona el principio de congruencia al abordar de oficio la legitimación, desde que ésta constituye un requisito esencial de la acción (4) [...]. Asi, este Tribunal, en virtud de aquellas facultades podría aun de oficio revisar la cuestión y determinar la falta de legitimación, de existir ella.
[...] Ha dicho la Suprema Corte que la acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales procede cuando el tenedor ha contraído la obligación de restituirlos, salvo un supuesto de excepción, en que no existe esa obligación de dar cosa cierta: cuando el ocupante es intruso, cuando ha penetrado en el inmueble sin derecho, o por la fuerza, o por la vía de los hechos, cuando el apoderamiento se consuma contra la voluntad del poseedor. En cualquier otro supuesto en que no existe obligación exigible de restituir o intrusión no tiene virtualidad la legitimación activa (rectius pasiva), lo cual surge claramente del artículo 676 del Código procesal y de la exposición de motivos del actual ordenamiento procesal, cuando indica que el desalojo puede utilizarse "contra todos aquellos que se encuentran en una preexistente obligación de restituir el bien, o en caso de intrusión" (5) [...].
Es un procedimiento especial, que tiende a la celeridad de la acción para que la persona que se crea con un título suficiente, obtenga el inmueble de aquel que se encuentra obligado a restituirlo. Entonces, partiendo de la premisa que el desalojo es una acción de naturaleza personal cuya finalidad es lograr la restitución de la tenencia de manera rápida (artículo 676 CPCC), resulta impropio incluir en la disputa cuestiones que exceden a tan acotado marco procesal.
Y en el caso que nos ocupa no surge nítida esa obligación de restituir en el demandado, y menos aún la legitimación del actor para exigirla pues no ha demostrado ser titular de ese derecho personal. Ello así en tanto la calidad de propietario que alega no ha sido efectivamente acreditada, y si bien ello no es requisito esencial para accionar por desalojo, sí lo es que una vez alegada, se pruebe debidamente. Sabido es que la manera de acreditar ese carácter de titular dominial es con el respectivo título o certificado de dominio que asi lo demuestre. Nada de ello ocurre en este caso.
Sólo existe una referencia a la adquisición del bien en el Reglamento de Copropiedad [...], lo que resulta insuficiente a tal fin.
Si quien demanda lo hace como propietario, deberá acreditar tal condición, por lógica aplicación del principio que fluye del artículo 375 del CPCC; la probanza del hecho debe darla la parte que tiene interés en afirmar su existencia en cuanto le es favorable su efecto jurídico, debiendo a tal fin elegir los medios adecuados para formar la convicción en el ánimo del juzgador; es decir, el onus probandi, pesa sobre quien sostiene un hecho.
La carga de la prueba señala a quien corresponde evitar que falte la acreditación de determinado suceso o circunstancia, a fin de no sufrir los efectos perjudiciales que de ello puedan resultar a sus pretensiones. Dicha actividad no supone ningún derecho del adversario, sino un imperativo del propio interés del afectado y la generación de una infraestructura idónea para sostener el reclamo, cuestión esta que será abordada a su turno (6) [...].
Pero más allá de tal circunstancia, lo cierto es que el fundamento del reclamo del actor y en el cual basa su pretensión de desalojar es el contrato de compraventa y su pretenso incumplimiento por parte del demandado (artículo 1197 Código Civil). Y surgen aquí dos impedimentos para el progreso del reclamo: por un lado no es el titular del derecho derivado de ese contrato desde que no es parte en el mismo y por otro la obligacion de restituir esta supeditada a la interpretación de cláusulas contractuales, para lo cual no resulta procedente el proceso escogido.
El incumplimiento del contrato de compraventa no autoriza el juicio de desalojo mientras una sentencia judicial no consagre la vigencia y efectividad del pacto comisorio y la consiguiente rescisión (7) [...].
Este particular y abreviado tipo de proceso, tiene como objeto exclusivo la recuperación de un bien, y el reclamo debe dirigirse contra quien se halla obligado a su restitución; excluye la posibilidad de consideración de otras cuestiones cuya índole no resulta propia del limitado debate que permite la especialidad del procedimiento elegido. Asi pues, en el supuesto que se plantea, corresponde determinar si existe una obligación previa, exigible y expedita de restituir,en tanto la relación sustancial preexistente exige verificar si de la misma surgiría un derecho cierto a exigir la entrega de la cosa, lo que resulta impropio del juicio de desalojo (artículo 676 y concordantes CPCC).
Y sin dudas el demandado no está obligado respecto de quien acciona a restituir el inmueble perseguido, en tanto y tal como lo argumenta en su recurso, no lo une a él ninguna relación juridica. Como señalé, aun cuando sea el propietario, habiendo alegado un incumplimiento contractual -por falta de pago-, la obligación referida no resulta manifiesta. Por el contrario se requiere una sentencia judicial que así lo disponga.
Y como corolario de lo expuesto, debo señalar que el instrumento con el que pretende hacer valer su derecho, esto es el contrato referido, es una fotocopia simple que carece de valor para el fin que persigue.
Ello por cuanto, las copias simples de instrumentos públicos y privados no autenticados por quienes corresponda, carecen de fuerza probatoria (artículos 1031 Código Civil y 338 CPCC), no pudiendo con tales elementos entrar a valorar los hechos que expuso.
Concluyo que el tema que se pretende discutir y en el que se funda esta acción de desalojo, excede el marco procesal del proceso y ademas no se ha probado por los motivos ya expuestos la legitimación que invoca el reclamante; ergo resulta improcedente.
Propongo conforme lo expuesto, hacer lugar al recurso y revocar la sentencia apelada, con costas en el orden causado atento la forma de decidir (artículo 68 CPCC) [...].
(1) SCBA, 08/10/1985, L 34854.
(2) SCBA, 05/03/2003, Ac 83124.
(3) CCCom Dolores, 88849.
(4) SCBA, 14/04/2004, Ac 82123, entre otros.
(5) SCBA, 05/06/1990, Ac 43952, LL 1190-D-201, ED 140-592; íd., 30/06/1992, Ac 49122; íd., 08/07/1997, Ac 56295.
(6) CNCiv Sala J, 28/08/2007.
(7) C2Civ Capital, 25/07/1938, LL 11-472.