CCCom Dolores, 19/03/2013, 92295, M. H. c/ M. A. s/ EJECUCION HIPOTECARIA, RSI-55.
AUTOS Y VISTOS:
I. Vienen los autos a conocimiento del Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto a fojas 557/559 contra la resolución de fojas 556 vuelta, en cuanto rechaza el pedido de liberación de las deudas que pesan sobre el inmueble subastado, debiendo la adquirente hacerse cargo de las mismas.
Fundamenta su decisorio la iudex a quo en que en el caso, se trata de un acreedor que compró en compensación de su crédito y no existiendo en autos dinero disponible a tales fines, deberá responder la adquirente.
Al agraviarse la recurrente, manifiesta que su calidad de compradora en subasta -por compensación-, no modifica el privilegio del que goza como acreedora hipotecaria; más no habiendo fondos en autos en virtud de aquella compensación, debe liberarse al inmueble de las deudas existentes, debiendo el anterior propietario cargar con su pago.
II. Analizadas las constancias de la causa, se advierte que el recurso no ha de prosperar.
En forma previa, cabe referir que la compradora en subasta señora H es cesionaria junto a la señora P de los derechos litigiosos que tenía y que le correspondían a la señora M, quien iniciara oportunamente la presente ejecución hipotecaria (fojas 15/17), pasando a ocupar idéntica posición jurídica de quien fuera la actora (artículo 1434 y concordantes del CC).
Ello surge de la escritura de fojas 209/210 de fecha 22 de septiembre de 2007, ello con anterioridad a la subasta realizada en la especie, la que tuvo lugar el 11 de noviembre de 2010.
De la compulsa de las actuaciones, se observa que a fojas 211/213 entre cesionarias y demandada se formuló un acuerdo de pago por la suma de U$S 96.147,00 “... comprensiva del capital, intereses devengados impagos, la multa estipulada en el anterior acuerdo consolidado, los gastos incurridos en el trámite judicial (subasta incluida) y los honorarios devengados a favor del martillero y del letrado representante del acreedor por la labor desarrollada hasta la fecha ...” la que convertida a moneda de curso legal en la República Argentina, a razón de U$S 1 = $ 5,05 (www.bna.com.ar, al 6 de marzo del corriente), se obtiene el monto equivalente a aquella cantidad de $ 485.542, 35.
Teniendo en cuenta el resultado de la venta en pública subasta conforme el acta de fojas 450/451 cuyo precio final ascendió a la suma de $ 136.000,00, se observa que el crédito de la acreedora compradora en subasta no se encuentra totalmente desinteresado, manteniendo por ende el privilegio al cobro que ostenta como consecuencia del mismo (artículo 590 del CPCC; artículo 3879 del CC).
En tal sentido, asiste razón a la recurrente al manifestar que el hecho de haber compensado su crédito no implica que pierda su calidad de acreedora hipotecaria.
Ello por cuanto conserva el privilegio legal que ostenta sobre los créditos respecto de los cuales se solicitara la liberación de deudas (impuesto inmobiliario -ARBA-, tasa municipal y por servicios generales -ABSA Y CEVIGE-), quienes presentaron en autos los correspondientes certificados de deudas, conforme lo dispone el artículo 568 primer párrafo del CPCC.
“El crédito hipotecario tiene prioridad frente a las deudas por tributos fiscales, sean impuestos, tasa o contribuciones de mejoras” (CCI; CC0102 MP, 96607, RSD-68-96, S, 14/03/1996), siempre que el origen de éstos sean posteriores al tiempo de la constitución de la hipoteca (16 de agosto del año 1993, ver fojas 30/34).
Por otra parte, el comprador de un inmueble en subasta pública, lo hace libre de impuestos, tasas y contribuciones (causas de este Tribunal números 86798, interlocutoria del 27 de marzo de 2008 y 90616, interlocutoria del 23 de junio de 2011); que por la naturaleza jurídica del crédito el acreedor sólo tiene un derecho personal contra el beneficiario del servicio adeudado, que es sin dudas el anterior propietario del inmueble subastado (artículos 495, 496 y concordantes del CPCC; LLAMBIAS, "CODIGO ...", tomo II-A, página 15, número 11).
Si bien el aquí comprador tiene derecho a que se le transmita el inmueble adquirido libre de toda carga obligacional y privilegio alguno derivado de gravámenes, impuestos, tasas, servicios, que existieran a la fecha en que adquiere la posesión, tales créditos no quedan extinguidos como pareciera inferirse del "libre deuda" que procura, sino que sólo se cancelan a su respecto, sin perjuicio que sus respectivos titulares, puedan reclamar la deuda al anterior propietario.
Conforme lo dicho, corresponde liberar las deudas solicitadas a fojas 554/555, eximiendo a la acreedora-compradora del pago del impuesto inmobiliario -ARBA-, tasa municipal y por servicios generales -ABSA Y CEVIGE-, únicamente por las posteriores al tiempo de la constitución de la hipoteca (16 de agosto del año 1993, ver fojas 30/34) y hasta la toma de posesión del inmueble subastado, que conforme el informe del oficial de justicia de fojas 539, tuvo lugar el 10 de agosto de 2012.
III. Por lo expuesto, este Tribunal RESUELVE: Revocar lo decidido a fojas 556 y vuelta, arbitrándose en la instancia de origen los medios necesarios para proceder a liberar las deudas que pesan sobre el inmueble (impuesto inmobiliario -ARBA-, tasa municipal y servicios generales (ABSA Y CEVIGE), posteriores al tiempo de la constitución de la hipoteca (16 de agosto del año 1993, ver fojas 30/34) y anteriores a la toma de posesión (10 de agosto de 2012; ver mandamiento de fojas 536/539). Costas por su orden atento la falta de contradictor (artículos 68, 590 del CPCC; 3879, 3.934 del Código Civil).
Regístrese. Devuélvase.
CANALE - DABADIE