CCCom Dolores, 26/03/2013, 92091, H. E. G. c/ D. R. y/u otros s/ DESALOJO, RSD-40.
CUESTIONES
1) ¿Es justa la sentencia apelada?
2) ¿Qué corresponde decidir?
VOTACION
A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR HANKOVITS DIJO:
I. Vienen los autos a conocimiento del Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la actora a fojas 147 contra lo resuelto a fojas 145/146; lo funda con el escrito de fojas 156/161, replicado por la demandada a fojas 163/164.
Firme el llamado de “autos para sentenciar” (fojas 165) y practicado el sorteo de rigor (fojas 166), se encuentran las presentes actuaciones en estado de ser revisadas por esta Alzada (artículo 263 del CPCC).
Mediante el premencionado decisorio, el iudex a quo desestimó la demanda de desalojo por intrusión promovida por EGH contra RMR de D.
Ello con fundamento en que ésta no reviste el carácter de intrusa que alega el actor sino que es comodataria por contrato celebrado con quien resultaría ser el adquirente por boleto -UP-.
II. Se agravia el recurrente por cuanto el iudex a quo consideró el contrato de comodato celebrado entre la demandada y una persona ajena al litigio que además -indica- no es titular dominial.
Que la accionada no manifestó en la carta documento de fojas 22 que era comodataria del bien, haciéndolo en cambio así al contestar la demanda, de manera contradictoria. Indica que desconocía la operación celebrada por boleto de compraventa en la cual la antigua propietaria y actual usufructuaria señora P vendió en su nombre y representación, careciendo de firmas certificadas u otro elemento que de cuenta de su veracidad. Que el a quo no ha valorado de manera correcta la confesión ficta de la demandada, debiendo considerarla como una presunción en su contra. Finalmente, lo hace respecto de la imposición en costas.
III. Al fin de reseñar lo acontecido en la especie, considero dable señalar las siguientes cuestiones.
El actor promovió acción de desalojo por intrusión invocando la condición de propietario del inmueble (ver demanda de fojas 29/31 y vuelta).
Para acreditar tal calidad acompañó junto al escrito postulatorio de fojas 29/31 y vuelta la escritura de fojas 16/19 por medio de la cual recibió en donación el inmueble constituyéndose en nudo propietario y reservando la donante el usufructo vitalicio del bien.
En el mismo instrumento, el donatario -actor- confiere poder especial a la donante MP para que en su nombre y representación realice la venta del inmueble a favor de quien o quienes resulten adquirentes, facultándola para firmar toda clase de instrumentos privados, las escrituras traslativas de dominio con las cláusulas propias de los actos de dicha naturaleza (...).
En virtud de tal mandato y como se desprende del boleto de compraventa de fojas 34/39, la mencionada vendió dicho inmueble al señor UP el 21 de marzo de 2007.
En la misma fecha, éste dio el inmueble en comodato gratuito a la demandada señora D (conforme el contrato traído a fojas 39) a quien el señor H pretende ahora desalojar.
A fojas 25 obra certificado de defunción de la señora P, donante y usufructuaria del bien.
IV. Del cotejo de las constancias mencionadas, los agravios formulados y los antecedentes que conforman las presentes actuaciones, considero que el recurso debe prosperar, sin perjuicio de que no analizaré todas las argumentaciones de la actora recurrente, sino aquellas susceptibles de incidir en mi voto (conforme CSJN, 13/11/1996, in re: "ALTAMIRANO Ramón c/ COMISION NACIONAL DE ENERGIA ATOMICA"; ídem, 12/02/1987, in re: "SOÑES Raúl c/ ADMINISTRACION NACIONAL DE ADUANAS").
a. La legitimación procesal, determina quién puede actuar como parte actora en un proceso (legitimación activa) y frente a quién, como demandado (legitimación pasiva); es la denominada legitimatio ad causam, precisando la condición jurídica en que se hallan una o varias personas en la relación con el derecho invocado en juicio.
Denota la posición subjetiva de las partes frente al debate judicial, desde el momento en que no es suficiente alegar un derecho, sino además, afirmar su “pertenencia a quien lo hace valer y contra quien se deduce”, de tal modo que la causa tramite entre los sujetos que, en relación con la sentencia, puedan ser útilmente los destinatarios de los efectos del proceso y, por consiguiente de la tutela jurisdiccional.
En el caso de los procesos de desalojo, está legitimado quien acredite el caracter de propietario invocado en la demanda a tal fin, conforme al artículo 676 del CPCC como así también el locador, el usufructuario, el poseedor, el comodante, el administrador, etcétera (conforme FENOCHIETTO, BERNAL CASTRO, PIGNI -"CODIGO PROCESAL COMENTADO", página 633-; JOFRE P. S., "CODIGO PROCESAL ANOTADO").
Si bien para la promoción de la acción de desalojo no hace falta ser titular del inmueble sin que importe que sea o no propietario o poseedor a título de dueño (SCBA, AyS 1960-III-344; 1692-III-44; 1964-II-484), y quien reclame para estar legitimado debe acreditar un derecho personal a exigir la entrega de la cosa -y que el demandado está obligado a su restitución-, lo cierto es que si el actor invoca exclusivamente la calidad de propietario (artículo 375 del CPCC).
En el caso, el accionante acreditó su carácter de propietario del inmueble designado Circunscripción XI, Sección A, Manzana 80, Parcela 3-b, Partida inmobiliaria numero 80.150 (ver fojas 10 vuelta), pues tal como surge de la escritura número de fojas 16/19 y de los informes de dominio de fojas 20/21 el señor H reviste la calidad de titular dominial (artículos 2513, 2515 y 2516 del CC).
Ello desde el año 2003, momento en que se constituyó en nudo propietario (artículo 2812 del CC), y como tal tenía el dominio sobre la cosa, sin perjuicio de que no ostentaba la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real de usufructo (artículos 2503 inciso 2, 2807, 2916 del CC).
El nudo propietario es el dueño de la cosa, pero con la importante limitación de que existe un usufructo (derecho de poseer usar y disfrutar la cosa) que pertenece a otra persona. Sin embargo, el usufructo no puede ser indefinido, y siempre tiene un término ya sea fijo o, en el caso de usufructo vitalicio, hasta la muerte del usufructuario, recobrando el nudo propietario la “propiedad plena” cuando se extinga el usufructo.
En el caso de marras, ocurrida la muerte de la señora P en el año 2009, conforme el certificado de defunción de fojas 25, la actora goza del pleno derecho de propiedad sobre el inmueble en cuestión, pudiendo ejercer por ende todas las acciones inherentes al mismo.
b. Asimismo, no le resulta oponible al actor el boleto de compraventa que la demandada invocó a fojas 41/42, donde la señora P -donante y usufructuaria del bien- vendió el inmueble al señor P en nombre y representación del actor.
Porque sin perjuicio de ello y si bien no surge de autos que dicha operación hubiera sido comunicada al actor como refiere en su escrito fundante, lo cierto es que con aquél no se transmite la propiedad, siendo la única manera de adquirir el dominio su inscripción en el registro de la propiedad, a fin de dar publicidad de dicho acto a terceros (artículo 2505 del CC).
En consecuencia, la demandada es la tenedora precaria tal como ella misma se define al contestar la demanda (fojas 41 y vuelta), con la consecuente obligación de restituir al legitimado activo.
Siendo el actor el propietario del inmueble y la demandada la tenedora precaria por comodato gratuito con quien no es el titular dominial del inmueble, no existe en la especie conflicto de posesiones que amerite su discusión en otro juicio (artículos 330 y 354 inciso 1 del CPCC), debiendo tener favorable acogida la acción personal que ejerció para obtener la restitución puesto que la ley de fondo le confiere al propietario, entre otros derechos, el del uso y goce de la cosa, repeliendo a terceros (artículos 577, 2506, 2508, 2513, 2516 del CC, 676 del CPCC).
De allí, el rechazo de la demanda con fundamento en que la accionada no reviste el carácter de intruso sino de tenedor precario tal como lo dispuso el iudex a quo, no resulta ajustado a derecho siendo manifiesta la obligación de restituir de quien expresamente se reconoce tenedor precario en las condiciones descriptas (causa de esta Alzada número 88246, RSD-144-9, sentencia del 06/10/2009).
En consecuencia, considero que debe hacerse lugar al recurso de apelación y hacer lugar a la demanda, imponiendo las costas de ambas instancias a la demandada vencida en virtud del principio objetivo de la derrota (artículo 68 del CPCC).
Voto por la negativa.
LA SEÑORA JUEZA DOCTORA DABADIE ADHIRIO AL VOTO PRECEDENTE POR SUS FUNDAMENTOS.
A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR HANKOVITS DIJO:
Conforme el resultado de la votación precedente, propongo al Acuerdo del Tribunal, hacer lugar al recurso de apelación interpuesto, revocar la sentencia de primera instancia y ordenar a la señora D que desaloje el inmueble objeto de autos en el término de diez días de notificada de la presente, bajo apercibimiento de realizárselo con el auxilio de la fuerza pública. Costas de ambas instancias a la demandada en su objetiva condición de vencida (artículos 68, 266, 274 y 375 del CPCC; artículos 2503 inciso 2, 2505, 2807, 2812, 2916 del CC).
Así lo voto.
LA SEÑORA JUEZA DOCTORA DABADIE ADHIRIO AL VOTO PRECEDENTE POR SUS FUNDAMENTOS.
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en el Acuerdo que antecede, los que se tienen aquí por reproducidos, este Tribunal dispone hacer lugar al recurso de apelación interpuesto; ordenar a la señora D que desaloje el inmueble objeto de autos en el término de diez días de notificada de la presente, bajo apercibimiento de realizárselo con el auxilio de la fuerza pública. Costas de ambas instancia a la demandada en su objetiva condición de vencida (artículos 68, 266, 267, 274 y 375 del CPCC; artículos 2503 inciso 2, 2505, 2807, 2812, 2916 del CC; artículo 15 Acuerdo 2514/92).
Regístrese. Notifíquese. Devuélvase.
HANKOVITS - DABADIE