CONTRATOS. Interpretación. Buena fe. Revisión judicial. Cláusulas en las que se ha establecido condición sin plazo de cumplimiento. Confección de planos a cargo del vendedor. Ofrecimiento del comprador de cumplir la carga. JUECES. Deberes y facultades. Intervención en los contratos. Discrecionalidad. SENTENCIA. Encuadramiento legal de los hechos. Congruencia. Principio de congruencia. Nexo necesario entre la fórmula propuesta en la traba de la litis y el contenido de la decisión del juzgador.
[...] Del contrato suscripto entre las partes se desprende que la controversia se deriva de las obligaciones establecidas en la cláusula cuarta del mismo en cuanto dispone que la escritura de transferencia de dominio se llevará a cabo cuando el estado de los planos modificatorios de la unidad objeto del negocio [...] lo permita. En su mérito, se conviene en firmar la escritura traslativa de dominio dentro de los treinta días de que ello sea posible, designándose el notario que debía realizar la misma.
No establece un plazo cierto para su concreción, sino que está sujeto a la formalización de un acto administrativo y recién a partir de allí correrán los treinta días pactados.
Tal estipulación que emerge de la citada cláusula, a través de la cual el vendedor se comprometió a escriturar una vez aprobado el plano de propiedad horizontal, importa la sujeción del plazo a una condición, que aquí consiste en un trámite administrativo.
Debe interpretarse que existe condición y no plazo cuando la incertidumbre -que se presenta en ambos supuestos- recae sobre el acaecimiento del hecho tenido en cuenta y no sobre el momento en que se producirá (1) [...].
Ahora bien, nos reitera la Suprema Corte con frecuencia que la regla moral que impone la buena fe en la celebración, interpretación y ejecución de los contratos (artículo 1198 del Código Civil), es un principio que integra el orden público porque tiende a obtener o mantener las condiciones de sustentación que se reputan indispensables para que el contrato funcione ordenadamente como instrumento de justicia (2) [...].
En virtud de esa necesaria buena fe contractual, en el caso si bien no se fijo un plazo para la aprobación de los planos, lo cierto es que el vendedor debe cumplir su obligación en un plazo razonable.
[...] En definitiva, la condición estipulada para la modificación del plano de PH y del reglamento de copropiedad, era la aprobación del plano de la unidad funcional [...] objeto de venta; realizado el mismo -como ocurre en la especie-, correspondía al vendedor asumir el costo del plano de PH a rectificar y la modificación del Reglamento de Copropiedad y Administración.
Cumplida la condición pactada, la conducta del demandado debió enderezarse a cumplir con tales cuestiones, no habiendo acreditado en autos que exista impedimento alguno para llevarlas a cabo.
[...] Si bien no se estableció una fecha cierta para la realización de las modificaciones dichas, tratándose de un hecho cuya realización dependía de la voluntad del vendedor, quien se encontraba obligado a ejecutarlo por la buena fe que se le exige a todo contratante, como así también de la intervención de órganos administrativos, se llega a la conclusión de que, en estos casos, las partes han entendido acordarse para el cumplimiento de sus obligaciones únicamente el tiempo necesario para llevar a cabo la actividad prevista y la tarea del juez es desentrañar la voluntad de los contratantes acerca de cuál debe ser la duración de ese lapso, atendiendo para ello a las circunstancias del caso.
[...] el demandado fue intimado al cumplimiento de su obligación por carta documento [...] a fin de que informe sobre el cumplimiento de su obligación, intimándoselo para que en un plazo de 30 días finalice los trámites necesarios para proceder a la escrituración [...]. Posteriormente [...] se lo vuelve a intimar para que presente los planos en la escribanía designada en el boleto de compra-venta, bajo apercibimiento de iniciar la compradora acciones legales [...], como ocurrió en definitiva ante su silencio.
Es decir que la pasividad de la demandada, condujo [...] a iniciar las presentes acciones. Trabada la litis, ante la negativa del demandado a realizar la readecuación de los planos de Propiedad Horizontal, es la propia accionante quien ofrece hacerlos, a su propio costo, y liberar al demandado de tal obligación [...], a lo que aquél nada dice.
En atención a lo expuesto se advierte claramente que el accionado nada hizo para honrar las obligaciones asumidas, más allá de que le asista o no razón respecto de la posición asumida al contestar la acción.
Ahora bien, el instrumento [...] es un tipo de regulae iuris al que llamamos contractual o convencional, y cuando nos referimos a él lo es desde su obligatoriedad para aquellos que lo suscribieron o se sometieron a él voluntariamente.
Así deviene ineludible interpretar jurídicamente, para conocer las conductas jurídicas ante la exigencia que conlleva la aplicación de la norma.
Esta solución aparece consagrada en los incisos 1 y 2 del artículo 218 del Código de Comercio.
Resultando como lo he dicho el artículo 1198 primer párrafo del Código Civil la norma eje de todo el sistema contractual y la virtualidad del comportamiento honesto, en la relación contractual traída a mi conocimiento es menester efectuar la interpretación del mismo y de modo puntual detenerse en el comportamiento de la demandada, con pie en la apreciación probatoria que se realiza a la luz de los principios de la sana crítica (artículo 384 del Código Procesal Civil y Comercial).
Y conforme lo reseñado, fuera de toda duda queda entonces la celebración del boleto de compraventa; las intimaciones cursadas a fin de compelir al cumplimiento; el ofrecimiento de la accionante de liberar al demandado de su obligación y la única excusa del demandado para no cumplir, que se encontraba en trámite un proceso judicial -interdicto de obra nueva [...]- por el cual denuncia la existencia de construcciones -muro divisorio- construido en forma ilegal. Cuestión que quedó superada en el devenir de la causa.
Igualmente, para no cumplir con sus obligaciones denuncia la existencia de construcciones antirreglamentarias en la unidad funcional de la actora, cuestión de la que se hace eco la sentenciante para desestimar la acción, conforme lo informa el perito arquitecto en su dictamen [...].
Si bien la actora realizó obras en su propia unidad funcional que no se corresponden con el plano aprobado [...], tal como sostiene la sentenciante, tal cuestión no resulta óbice para el cumplimiento de la obligación del accionado [...].
Ello en tanto, reitero, si bien se encuentran acreditadas tales construcciones, en modo alguno impiden que se realice la readecuación del plano de propiedad horizontal y la modificación del reglamento de copropiedad, en tanto el plano existente como el reglamento[...], dan cuenta que se realizaron sin estar construida la unidad funcional [...].
Pero más allá de ello y de mayor peso aún es que la accionante, ante la venta concertada, sería la propietaria del 100% del inmueble.
Ahora bien, conformada la plataforma fáctica del sub examine, vale decir que establecidos los hechos alegados y probados, corresponde subsumirlos en la normativa vigente, debiendo tener en cuenta de modo destacado el concordato arribado entre las partes en el cual han dejado debidamente regulados sus respectivos derechos.
En tal sendero, he sostenido con anterioridad que tradicionalmente se acepta que los tribunales carecen de facultades para intervenir en los contratos, salvo en supuestos muy puntuales: cuando lo autoriza la ley (por ejemplo, si se trata de resolver sobre su interpretación, su integración, su ejecución, su modificación, o su extinción) o cuando ha sido transgredida una norma imperativa de orden público. Pero, no menos lo es que uno de los aspectos salientes de la reforma del Código Civil por Ley 17711 es la ampliación de las atribuciones del juez.
Numerosas disposiciones le prescriben resolver el caso según equidad (artículos 907, 954, 1069, 1198, 1306, 1316 bis, 1638, 3477); con mayor latitud aún, algunas autorizan a resolver el litigio según las circunstancias del caso, es decir, "conforme a su libre arbitrio", otras establecen estándares o pautas generales de considerable plasticidad, como por ejemplo, "venta patrimonial desproporcionada" (artículo 954), justa causa (artículo 1972), normal tolerancia (artículo 2618), causa fundada (artículo 3113), y otras, como "el ejercicio abusivo de los derechos" (artículo 1071) (3) [...].
Donde se advierte el quebranto del artículo 1071 del Código Civil, la Suprema Corte Provincial ha expuesto, a los efectos de la aplicación del citado artículo de la ley sustancial, que los elementos que el juzgador debe manejar no son puramente doctrinales (4) [...], pues la norma no exige un análisis lógico formal sino una valoración de conductas y resultados acaecidos en la vida real (5) [...] lo que nos conduce a reparar en las circunstancias de hecho de la causa, que en su atención y de conformidad con los elementos fácticos habidos, considero que la conducta del demandado no se condice con el principio de buena fe y equidad que deben primar al momento de cumplir con las obligaciones que asumiera.
En virtud de tal circunstancia, y conforme lo precedentemente dicho, se aprecia evidentemente que se no se han cumplido con las obligaciones asumidas al momento de suscribir tal acuerdo vulnerándose la igualdad que las partes tuvieron en miras al momento de realizarlo -artículos 953, 1197, 1198, 1071, 1137 y concordantes del Código Procesal Civil y Comercial-.
En razón de lo expuesto, ante las circunstancias señaladas, mantener la decisión del a-quo desestimando la acción y hacer perder lo entregado en concepto de seña a la accionante, tornaría tal cuestión en un enriquecimiento indebido a favor del vendedor, resultando obligación de la magistratura evitar, en tanto considero que se ha vulnerado en la especie el principio de buena fe contractual que las partes deben acatar como intervinientes del negocio de marras (argumento artículos 1137, 1198 y concordantes del Código Civil). Ello en tanto, en modo alguno se acreditó que la vendedora iniciara los trámites para realizar la adecuación de los planos de propiedad horizontal y la modificación del reglamento de copropiedad, obligaciones asumidas en el contrato de marras.
No puedo dejar de señalar que vistas las constancias de la causa, la conducta de las partes y los hechos probados, siento que estoy frente a un proceso que tramitó en desmedro de ambas partes, como ya dije bien pudieron haber solucionado el conflicto en forma extrajudicial pues la compradora reafirmó su intención de cumplir, aunque como también hube de señalar presumo que la conducta del demandado no transitó por la senda de la buena fe al coaccionar a la compradora a ejercer su defensa ante el órgano jurisdiccional, sin perder de vista que no fue diligente en cumplir con la obligación a su cargo.
Sabido es que el juez debe esforzarse en buscar aquellas soluciones interpretativas de la norma, que conduzcan a la realidad y particularidad del caso, brindando la respuesta más inteligente que requiera el mismo y que satisfaga los intereses en pugna. En una palabra: debe hacer justicia, que como misión específica de los magistrados, no importa otra cosa que la recta determinación de lo justo en concreto. Ello sólo se puede lograr, ejerciendo la virtud de la prudencia, animada de un vivo espíritu de justicia en la realización efectiva del derecho en las circunstancias reales que se le presenten, lo que exige conjugar los principios en la norma con los elementos fácticos del caso. De lo contrario, la aplicación de la ley se convertiría en una tarea mecánica, reñida con la naturaleza misma del derecho y conduciría, a menudo, al absurdo que ya previeron los romanos: "summun ius summun iniuria" (6) [...].
Asimismo, deben dictar sus sentencias atendiendo al caso concreto planteado, a los hechos probados con aplicación del derecho vigente; sin embargo se encuentran habilitados a dictar sentencias pacificadoras en aras de las consecuencias que pudieren tener entre las partes litigantes o a terceros, con fundamento en principios jurídicos destinados a cumplir con una eficiente prestación del servicio de justicia, con justificación interna y externa del fallo.
De mantener la solución dispuesta por la iudex a quo se colocaría sobre las partes un nuevo pleito para establecer sus derechos, a través de un nuevo juicio, con un final sine die.
En definitiva, razonando el conflicto, considero que existe al menos una justa salida al entuerto.
Atento a la naturaleza del reclamo propuesto por la accionante, quien en última instancia ha procurado que se cumpla con lo pactado, poniendo a disposición de la vendedora el saldo de precio, y sobre la base de una interpretación funcional acerca de cómo debe prestarse el servicio jurisdiccional, considero que sería incurrir en una solución meramente formal que atenta contra el principio de economía procesal y de concentración el exigir estrictamente que la devolución de las cosas hasta alcanzar el estado anterior al contrato, obligando a las partes a promover un nuevo juicio con el fin de fijar definitivamente sus derechos.
Soy de la idea que, aplicando el artículo 505 inciso 1) del Código Civil, esto es, condenando al cumplimiento específico de lo adeudado, que no es otra cosa que lo perseguido por la ley, se cumplen las obligaciones tal cual han sido previstas por las partes (7) [...]. Así, la accionante deberá realizar en el plazo de sesenta (60) días de quedar firme la presente, la rectificación del plano de propiedad horizontal, y la modificación del reglamento de copropiedad y administración de la propiedad horizontal, con la anuencia del vendedor, debiendo descontar los gastos incurridos en la realización de tal manda, del saldo de precio. Concluidos tales trámites, dentro del plazo de treinta (30) días -plazo fijado en el boleto de compraventa- deberá la demandada otorgar la respectiva escritura traslativa de dominio y la actora depositar en el mismo acto el saldo de precio -en la moneda pactada-, ante el escribano designado en la cláusula cuarta del contrato suscripto por las partes [...].
Todo ello bajo apercibimiento de que en caso de incurrir alguna de las partes en incumplimiento, tornar operativa la cláusula quinta del referido acuerdo; modalidad esta con la que se logrará una justa composición del pleito.
Tal solución ha sido propuesta en atención a la manifestación de la parte actora en cuanto propuso cumplir las obligaciones asumidas por la demandada [...] y que la demandada nada ha hecho para honrar las mismas, manteniéndose en su postura respecto de la existencia de construcciones antirreglamentarias que, conforme lo dicho, en modo alguno obstaban al cumplimiento de aquellas.
Si bien ante la solución propuesta, podría reputarse violado el principio de congruencia al fallar de este modo, por lo cual es preciso realizar las siguientes consideraciones:
Tal principio, establecido por el artículo 34 inciso 4) y reiterado por los artículos 163 inciso 6) y 272 del Código Procesal Civil y Comercial, significa que, como regla general, debe existir correspondencia perfecta entre la acción promovida y la sentencia que se dicta, lo que se desarrolla en una doble dirección: el juez debe pronunciarse sobre todo lo que se pide, o sea sobre todas las demandas sometidas a su examen y sólo sobre éstas, y debe dictar el fallo basándose en todos los elementos de hecho aportados en apoyo de las pretensiones hechas valer por las partes en sus presentaciones y sólo basándose en tales elementos (8) [...].
La trasgresión del principio de congruencia no se configura mientras exista un nexo necesario entre la fórmula propuesta en la traba de la litis y el contenido de la decisión del juzgador, pues sólo aparecería el quebrantamiento si el argumento decisorio altera aquella relación (9) [...].
Reafirmo mi decisión tomada en el marco de la prudente discrecionalidad del magistrado, con pie en los artículos 18, 19, 21, Capítulo III del Código Iberoamericano de Etica Judicial.
CCCom Dolores, 20/11/2012, 91726, Juez DABADIE (SD).
(1) MORILLO, “EL BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA”, Abeledo-Perrot, tercera edición, tomo I, página 294.
(2) SCBA, 05/04/2006, Ac 923777.
(3) CCCom San Isidro Sala II, 21/09/2004, 95377.
(4) SCBA, 04/06/1985, Ac 33468, AyS 1985-II-10, JA 1986-II-606, DJBA 1986-130-154; íd., 04/06/1985, Ac 33504, AyS 1985-II-9.
(5) SCBA, 23/08/1985, Ac 34592, AyS 1985-II-506, LL 1986-B-420, DJBA 1986-130-33.
(6) CCCom Dolores, 11/08/2009, 88156.
(7) BUSSO, "CODIGO CIVIL ANOTADO", 1949, tomo III, página 208.
(8) SCBA, 10/05/1994, Ac 53747; íd., 16/02/2000, Ac 66897; íd., 09/10/2003, Ac 76885.
(9) SCBA 28/05/1996, Ac 57592; íd., 11/03/1997, Ac 56289; íd., 31/03/1998, Ac 61898; íd., 24/03/1999, Ac 61431; íd., 19/02/2002, Ac 65135.