CCCom Dolores, 11/04/2013, 92294, R. P. J. A. y otro/a c/ C. J. y otro/a s/ DESALOJO FALTA DE PAGO, RSD-46.
CUESTION
¿Es justa la sentencia apelada?
VOTACION
A LA CUESTION PLANTEADA LA SEÑORA JUEZA DOCTORA CANALE DIJO:
I. Contra la resolución de fojas 101/102 que rechazó el pedido de desalojo anticipado previsto por el artículo 676 bis del CPCC, por no encontrarse acreditada la verosimilitud del derecho al no tener por probado en este estadio la locación alegada, dedujo la parte actora recurso de apelación a fojas 103 que se sustentó mediante el memorial de fojas 108/116.
Se agravia el recurrente sosteniendo que el iudex a quo omitió deliberadamente al momento de resolver, aplicar los fundamentos por los cuales se sancionó el artículo 676 ter del CPCC, sin valorar las circunstancias de autos, tales como el tipo de acción, reconocimiento del demandado y pruebas acompañadas (recibos, carta documento y reconocimiento del demandado al recibir el mandamiento de constatación).
II. En cuanto al primer motivo de la queja, debe señalarse que no es tarea de esta Alzada juzgar si el iudex a quo omitió “deliberadamente” o no los fundamentos que motivaron la incorporación de la norma en cuestión al código procesal, dejándose aclarado que su tarea revisora en la especie, se circunscribe a si efectivamente se han cumplido los requisitos para la procedencia de la medida perseguida.
Es cuestión liminar señalar que el desalojo anticipado que prevé el artículo 676 ter del CPCC es un procedimiento abreviado para los supuestos de falta de pago del canon locativo o vencimiento del contrato, para lograr la entrega del bien durante la tramitación del proceso previo embargo del mismo. Sólo procede después de trabada la litis a fin de resguardar debidamente el derecho de defensa en juicio, y permite al juez conocer las alegaciones de ambas partes.
Esta medida es de índole cautelar pero excepcional, y reviste la particularidad de que su admisión importa un verdadero anticipo jurisdiccional, por lo cual debe analizarse detenidamente su procedencia y resulta más exigente la comprobación de los recaudos legales (artículo 195 del CPCC; temperamento seguido por esta Alzada en causa número 84641, sentencia del 05/09/2006; número 91078, interlocutoria del 13/12/2011, entre tantas otras).
Ahora bien, sentados tales lineamientos, tal como lo sostiene el recurrente, el análisis de las constancias de la causa evidencia el cumplimiento de tales recaudos en el caso en estudio.
Inicia el actor la presente acción de desalojo invocando la causal de falta de pago de alquileres derivados de un contrato de locación verbal (ver fojas 62), circunstancia que el demandado C en la diligencia de fojas 67/68 ratificó al manifestarle al oficial de justicia que ocupa el inmueble en carácter de “inquilino de palabra”.
Sin perjuicio de ello, al tomar intervención en autos ya con el asesoramiento de su letrado (ver fojas 75/79 -contestación de demanda-) el señor C desanda sus propios pasos, al desconocer la locación alegada y dar otra versión de los hechos que relacionaron a las partes sobre el bien en cuestión, ofreciendo prueba para acreditarla, circunstancia que reitera en contestación de fojas 90/92.
Esa conducta resulta incompatible con la asumida anteriormente, generando una contradicción inadmisible con arreglo al principio general de buena fe del cual deriva necesaria e inmediatamente la doctrina de los actos propios integrante de nuestro derecho positivo. Buena fe que, como ha señalado nuestra Suprema Corte, debe privar en las contiendas judiciales (este Tribunal, causa 88176, S, 18/06/2009), contrariando asimismo la buena fe que debe primar en la celebración y cumplimiento de los contratos (artículo 1198 Código Civil; esta Cámara en causa 91343, sentencia del 24/05/2012).
Por consiguiente, a tenor de lo precedentemente expuesto, cabe tener por acreditado el contrato de locación verbal que unió a las partes de autos.
Sentado ello, para el andamiento de la medida perseguida, es necesario entonces comprobar la existencia de los recaudos que la norma imbricada exige.
En ese camino, el actor invocó la falta de pago como causa para lograr el desalojo. Tal extremo no fue desvirtuado por el demandado, que no probó en autos lo contrario; y la referencia a una pretendida gratuidad no resulta atendible, pues como ya señalé se contradice con la primera manifestación que hiciera en ocasión de constatarse el estado y carácter de ocupación; y en cuanto a las mejoras denunciadas, tampoco agrega o señala prueba alguna que pueda prima facie tenerlas por ciertas.
Resultando así verosímil el derecho invocado por la actora, corresponde analizar el segundo de los recaudos exigidos por la norma, esto es, el peligro en la demora -base inexcusable para la procedencia de la medida- que consiste en la necesidad de evitar el daño que puede sufrir el eventual derecho mientras dura la tramitación del proceso.
Acreditado por el actor su condición de propietario del inmueble objeto del desalojo (ver fojas 46/51), como así también que no abonó los alquileres de los períodos reclamados, surge inminente el perjuicio de aquel por el hecho de verse impedido de obtener una renta, o bien utilizar o disponer esa vivienda, los que seguramente se irán incrementando con el avance de la causa si se le suma el posible desinterés del demandado en el cuidado del bien, como se denuncia en el memorial, que si bien es algo potencial es lo cierto que es una posibilidad latente si tenemos en cuenta que el demandado, al invocar otra causal, no ha dado muestras de cumplir con los elementales principios de buena fe que deben primar en las relaciones entre los particulares (artículo 1198 del CC).
Tales motivos, resultan suficientes para temer que durante el tiempo que lleva el trámite del proceso -no breve por cierto-, pudiere sufrir un perjuicio irreparable -aún mayor- derivado de aquella ocupación cuestionada.
Por consiguiente, acreditados ambos recaudos debe otorgarse la medida peticionada en los términos del artículo 676 ter del CPCC.
Por último, sólo resta señalar que la restitución precautoria que aquí se dispone debe efectivizarse previa caución real por los daños y perjuicios que pudieran irrogarse, la que debe determinarse en la instancia de origen, tal como lo ha señalara este Tribunal en causas número 87650, interlocutoria del 19/11/2008, número 88921, interlocutoria del 09/03/2010, entre otras.
III. Por todo lo expuesto, se recepta la apelación deducida a fojas 103 y se deja sin efecto la resolución de fojas 101/102 haciéndose lugar a la restitución anticipada del inmueble peticionada, previa determinación en la instancia de origen de caución real suficiente. Con costas de esta instancia en el orden causado atento la falta de contradictor (artículos 68, 195, 198 y siguientes, 375, 676 bis, 676 ter y concordantes del CPCC).
Así lo voto.
LA SEÑORA JUEZA DOCTORA DABADIE ADHIRIO AL VOTO PRECEDENTE POR SUS FUNDAMENTOS.
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en el Acuerdo que antecede, los que se tienen aquí por reproducidos, este Tribunal dispone receptar la apelación deducida a fojas 103 y dejar sin efecto la resolución de fojas 101/102 haciéndose lugar a la restitución anticipada del inmueble peticionada, previa determinación en la instancia de origen de caución real suficiente. Con costas de esta instancia en el orden causado atento la falta de contradictor (artículos 68, 195, 198 y siguientes, 375, 676 bis, 676 ter y concordantes del CPCC).
Regístrese. Notifíquese. Devuélvase.
CANALE - DABADIE